Bạn là chủ homestay, căn hộ dịch vụ và đang kinh doanh Airbnb? Bạn luôn trăn trở làm thế nào để thu hút khách, gia tăng số lượng booking và tối ưu doanh thu trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gay gắt?

Việc bán phòng trên Airbnb không chỉ đơn thuần là đăng tin mà đòi hỏi chiến lược thông minh và cập nhật liên tục. Nhiều chủ nhà bỏ lỡ những cơ hội vàng chỉ vì chưa nắm bắt được các mẹo và thủ thuật chuyên nghiệp.

Đừng lo lắng! Bài viết này từ GoHost sẽ cung cấp cho bạn 10 lời khuyên chuyên gia về cách kinh doanh Airbnb hiệu quả nhất trong năm 2025. Từ tối ưu trang listing đến chiến lược giá linh hoạt, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn từng bước để đưa cơ sở lưu trú của mình lên top và gặt hái thành công.

Airbnb là gì và Tại sao nên tối ưu hóa việc kinh doanh trên nền tảng này?

Airbnb là một nền tảng trực tuyến kết nối chủ nhà và khách du lịch, cho phép người dùng đặt phòng homestay, căn hộ hoặc nhà nguyên căn thay vì khách sạn truyền thống.

Tại Việt Nam, Airbnb phát triển mạnh mẽ tại các thành phố du lịch lớn như Đà Nẵng, Hà Nội, TP.HCM, Đà Lạt... Nhiều chủ nhà đã biến căn hộ nhàn rỗi thành nguồn thu nhập bền vững nhờ mô hình kinh doanh Airbnb.

Điểm mạnh nổi bật:

• Trải nghiệm cá nhân hóa: Tính năng nhắn tin trực tiếp giữa host-guest, tạo kết nối con người

• Airbnb Plus & Superhost: Chương trình chứng nhận chất lượng, tăng uy tín và tỷ lệ đặt phòng (booking rate)

• Experience platform: Host có thể bán thêm các tour, hoạt động địa phương, tăng doanh thu phụ

• Review hai chiều: Cả host và guest đều đánh giá nhau, tạo cộng đồng tin cậy

Thuật toán Airbnb hoạt động như thế nào?

Trước khi tìm hiểu cách tăng booking, bạn cần hiểu cách Airbnb hiển thị danh sách. Thuật toán của Airbnb không công bố chi tiết, nhưng các yếu tố chính ảnh hưởng đến xếp hạng gồm:

1. Chất lượng listing: Airbnb ưu tiên trải nghiệm khách hàng, nên chất lượng đóng vai trò then chốt. Các yếu tố gồm mô tả chi tiết, hình ảnh rõ nét, đánh giá tốt, xếp hạng cao và tiện nghi đầy đủ.

2. Độ phổ biến của listing: Danh sách phổ biến thường được hiển thị nhiều hơn. Độ phổ biến được Airbnb đánh giá dựa trên trên tỷ lệ đặt phòng, lượt nhấp, số lần lưu vào danh sách mong muốn và tần suất khách tìm kiếm tên chỗ ở.

3. Tỷ lệ phản hồi: Tốc độ trả lời yêu cầu và tin nhắn trong 24 giờ quyết định xếp hạng. Airbnb tính dựa trên phần trăm phản hồi trong 30 ngày gần nhất.

4. Giá cả: Giá cạnh tranh giúp tăng khả năng hiển thị. Airbnb so sánh giá với các bất động sản tương tự và ưu tiên danh sách có mức giá hấp dẫn.

5. Chính sách hủy: Các listing với chính sách hủy linh hoạt thường được thuật toán ưu tiên, vì nhiều khách chọn bộ lọc này khi tìm kiếm.

6. Tính đa dạng của listing: Airbnb tránh lặp lại các lựa chọn tương tự, thay vào đó hiển thị đa dạng loại hình lưu trú, tiện nghi và mức giá khác nhau.

10 Lời Khuyên Chuyên Gia Về Cách Tăng Booking Trên Airbnb Hiệu Quả Năm 2025

1. Nâng cấp hình ảnh và video chuyên nghiệp

Trên Airbnb, hình ảnh là yếu tố đầu tiên thu hút sự chú ý của khách hàng. Bạn nên đầu tư công sức và chi phí để chuẩn bị những hình ảnh hay video listing, việc thể hiện trọn vẹn vẻ đẹp của chỗ ở sẽ giúp bạn ghi điểm mạnh mẽ trong mắt khách.

• Tận dụng tối đa số lượng ảnh: Airbnb cho phép đăng tới 50 hình, hãy khai thác tối đa để khách có cái nhìn toàn diện.

• 5 ảnh đầu tiên nổi bật nhất: Chúng là điểm nhấn quyết định sự chú ý của khách hàng, bạn nên chọn những góc đẹp nhất để tạo ấn tượng ngay từ đầu.

• Ánh sáng: Chụp toàn bộ không gian với ánh sáng tự nhiên, rõ ràng, đảm bảo mỗi căn phòng đều được thể hiện.

• Góc chụp tinh tế: Lựa chọn những khung hình tôn lên nét đẹp, nhưng vẫn giữ sự gần gũi thay vì quá giống ảnh bất động sản thương mại.

• Chú trọng sự thoải mái: Thêm các chi tiết cận cảnh như nệm êm ái, giá sách hay góc đọc để khách cảm nhận được sự chăm chút.

• Không gian ngoài trời (nếu có): Đừng bỏ quên vườn, sân thượng hay ban công – những điểm cộng lớn trong mắt khách.

• Vẻ đẹp theo mùa: Hình ảnh theo mùa, như khung cảnh tuyết phủ dịp Giáng sinh, mang lại cảm xúc và sự kết nối.

• Ảnh thể hiện phong cách sống: mời bạn bè, gia đình hoặc thú cưng tham gia để tạo cảm giác ấm áp, giúp khách dễ dàng hình dung mình đang trải nghiệm tại đó.

2. Tối ưu tiêu đề và mô tả listing cuốn hút
Một tiêu đề ấn tượng và phần mô tả chi tiết, cá nhân hóa chính là “cửa ngõ” đưa khách tiềm năng đến với bất động sản của bạn. Đây không chỉ là cách thu hút sự chú ý, mà còn là cơ hội kể câu chuyện, truyền tải trải nghiệm độc đáo mà chỗ ở mang lại.

• Làm nổi bật điểm khác biệt: Nêu rõ điều khiến nơi ở của bạn đặc biệt – có thể là tầm nhìn thoáng đãng, thiết kế ấm cúng hay vị trí ngay trung tâm.

• Đưa thông tin rõ ràng: Cung cấp chi tiết cần thiết như số phòng ngủ, loại giường, tiện nghi và khung cảnh xung quanh.

• Ngôn từ sống động: Thay vì mô tả khô khan, hãy dùng ngôn ngữ gợi hình để khách cảm nhận được không khí và trải nghiệm từ xa.

• Nhấn mạnh tiện nghi: Đừng quên kể đến các tiện ích quan trọng như bếp đầy đủ, máy giặt hay Wi-Fi tốc độ cao.

• Điểm đến lân cận: Giới thiệu những nhà hàng, khu mua sắm hay điểm tham quan gần đó để tăng sức hút.

• Kết hợp từ khóa: Thêm vị trí, loại hình lưu trú và tiện ích vào mô tả để cải thiện khả năng hiển thị trên tìm kiếm.

• Xây dựng hồ sơ cá nhân: Một hồ sơ chủ nhà thân thiện, đáng tin cậy sẽ giúp khách cảm thấy an tâm hơn khi đặt phòng.

• Khơi gợi cảm xúc: Chia sẻ một câu chuyện nhỏ về không gian, để khách cảm thấy họ đang bước vào một ngôi nhà thật sự, chứ không chỉ là một nơi để nghỉ lại.

3. Xây dựng chiến lược định giá linh hoạt

Giá cả là yếu tố then chốt, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của khách mà còn là một trong những tiêu chí quan trọng mà Airbnb sử dụng để xếp hạng kết quả tìm kiếm. Chiến lược định giá hợp lý sẽ giúp bạn tăng đáng kể số lượng đặt phòng.

Dưới đây là những điểm cần lưu ý khi thiết lập giá:

• Giá cạnh tranh: Tìm hiểu mức giá của các listing tương tự trong khu vực. Việc định giá hợp lý, thậm chí thấp hơn đôi chút, có thể giúp bạn thu hút thêm nhiều lượt đặt phòng.

• Giá trọn gói, minh bạch: Hãy rõ ràng về mọi khoản phí, từ dọn dẹp đến phụ thu. Sự minh bạch giúp giảm thiểu tình trạng khách hủy do gặp chi phí bất ngờ.

• Ứng dụng công cụ định giá: Sử dụng các công cụ định giá động dựa trên dữ liệu lớn để tối ưu mức giá và gia tăng tỷ lệ đặt phòng.

• Khai thác khuyến mãi từ Airbnb: Tận dụng các chương trình như giảm giá cho đặt sớm hoặc ưu đãi phút chót để nâng cao khả năng hiển thị và tiếp cận khách hàng mục tiêu.

• Điều chỉnh theo thời gian thực: Cập nhật giá dựa trên mùa vụ, sự kiện địa phương hoặc nhu cầu thị trường. Các công cụ liên kết OTA (CMS) như GoHost, cho phép bạn thay đổi giá đồng bộ trên nhiều OTA, tiết kiệm thời gian và đảm bảo linh hoạt.

4. Liệt kê đầy đủ dịch vụ và tiện ích

Khách hàng trên Airbnb thường quan tâm đến trải nghiệm hơn là chỗ ngủ đơn thuần. Do đó, việc mô tả rõ tất cả tiện nghi sẽ giúp chỗ nghỉ nổi bật hơn. Do đó, đừng chỉ dừng lại ở việc tích chọn các ô tiện nghi mặc định trên Airbnb. Hãy tận dụng phần mô tả để kể chi tiết và truyền cảm hứng hơn cho khách:

• Hỗ trợ nhận phòng: Khóa thông minh, tự check-in hoặc quà chào mừng tạo sự tiện lợi và ấm áp.

• Vật dụng cần thiết: Bộ sạc du lịch, dầu gội cao cấp, máy sấy tóc, bàn là, gương soi toàn thân – những tiện ích nhỏ nhưng được khách đánh giá cao.

• Đồ dùng giường ngủ: Nệm êm, gối và chăn chất lượng tốt, hoặc futon gọn gàng mang lại giấc ngủ thoải mái.

• Không gian ngoài trời: Sân sau, hồ bơi riêng, võng thư giãn hay bếp nướng đều có thể là điểm cộng lớn.

• Giải trí tại chỗ: Wi-Fi tốc độ cao, Netflix, Xbox hay các trò chơi trên bàn giúp khách tận hưởng trọn vẹn kỳ nghỉ.

5. Phản hồi nhanh chóng các yêu cầu

Trên Airbnb, tốc độ phản hồi là yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến thứ hạng tìm kiếm của chỗ nghỉ. Khi khách gửi yêu cầu hay tin nhắn, phản hồi nhanh chóng không chỉ thể hiện sự chuyên nghiệp và chu đáo của bạn, mà còn tạo dựng niềm tin với cả khách hàng lẫn nền tảng. Điều này đồng nghĩa với việc bạn có nhiều cơ hội nhận được thêm đặt phòng.

Một quy trình tin nhắn tự động lý tưởng có thể bao gồm:

• Trả lời ngay lập tức: Đảm bảo phản hồi 24/7 và duy trì tỷ lệ phản hồi 100%.

• Xác nhận đặt phòng: Gửi lời cảm ơn và thông tin nhận – trả phòng sau khi khách đặt.

• Tin nhắn trước khi đến: Khoảng hai ngày trước, chia sẻ hướng dẫn di chuyển và thể hiện sự mong chờ.

• Trong ngày nhận phòng: Cung cấp chi tiết về chỗ ở và nhắc nhở những lưu ý quan trọng.

• Theo dõi sau khi check-in: Hỏi thăm khách có cần hỗ trợ gì thêm sau một ngày lưu trú.

• Nhắc nhở trước khi rời đi: Đề xuất kéo dài kỳ nghỉ (nếu có thể) và nhắc họ mang theo đầy đủ hành lý.

• Lời cảm ơn sau chuyến đi: Gửi thông điệp thân thiện, mời họ để lại đánh giá và phản hồi.

• Nhắc nhở đánh giá: Nếu sau 5 ngày khách chưa đánh giá, hãy gửi lời nhắc khéo léo để khuyến khích họ chia sẻ trải nghiệm.

6. Kích hoạt tính năng “Đặt ngay” (Instant Book)

Nhiều khách du lịch, đặc biệt là khách quốc tế, thường muốn đặt phòng ngay lập tức thay vì chờ chủ nhà phản hồi. Airbnb cũng ưu tiên hiển thị các chỗ nghỉ có bật tính năng “Đặt ngay”. Điều này vừa giúp khách tiết kiệm thời gian, vừa giúp chủ nhà chốt booking nhanh hơn. 

Tuy nhiên, để đảm bảo không xảy ra sự cố, bạn cần giữ lịch trống phòng được cập nhật thường xuyên và có quy trình vệ sinh, chuẩn bị phòng rõ ràng. Khi mọi thứ vận hành mượt mà, việc bật “Đặt ngay” sẽ là lợi thế lớn.

7. Tích lũy đánh giá 5 sao

Mỗi đánh giá tích cực đều cải thiện thứ hạng trên Airbnb và tác động lớn đến quyết định đặt phòng. Hồ sơ nhiều phản hồi tốt chính là “tấm vé vàng” để bạn thu hút thêm khách. Dưới đây là những điểm quan trọng cần áp dụng:

• Đặt kỳ vọng thực tế: Chỗ nghỉ không cần hoàn hảo, nhưng mô tả phải trung thực và chính xác để tránh gây thất vọng.

• Quà tặng chu đáo: Một món quà nhỏ, đồ ăn nhẹ địa phương hoặc tấm thiệp viết tay có thể để lại ấn tượng khó quên cho khách.

• Hộp phản hồi: Cung cấp kênh góp ý riêng để khách chia sẻ thẳng thắn. Điều này giúp bạn cải thiện dịch vụ và giảm rủi ro nhận đánh giá tiêu cực.

• Đánh giá khách trước: Khi bạn viết đánh giá cho khách, họ sẽ nhận được thông báo nhắc nhở để phản hồi lại. Đây là cách lịch sự và hiệu quả để khuyến khích họ để lại đánh giá. 

8. Linh hoạt về số đêm tối thiểu

Nhiều chủ nhà thường đặt yêu cầu lưu trú tối thiểu 2 – 3 đêm để tiết kiệm công dọn phòng. Tuy nhiên, điều này có thể khiến bạn bỏ lỡ những khách đi công tác ngắn ngày hoặc tham gia sự kiện. 

Hãy linh hoạt hơn, đặc biệt vào những dịp có lễ hội, hội thảo hoặc sự kiện thể thao. Ví dụ, trong tuần diễn ra pháo hoa quốc tế ở Đà Nẵng, nhiều khách chỉ muốn ở 1 – 2 đêm. Nếu bạn mở đặt ngắn ngày, tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng đáng kể. Ngoài ra, bạn có thể điều chỉnh số đêm tối thiểu theo mùa để vừa giữ hiệu quả vừa tận dụng tối đa nhu cầu thị trường.

9. Cung cấp chính sách hủy linh hoạt

Khách hàng thường lo lắng khi phải đặt phòng quá xa ngày đi và sợ phát sinh tình huống bất ngờ. Chính sách hủy linh hoạt giúp họ cảm thấy an tâm hơn, từ đó dễ dàng bấm nút “Đặt phòng”. 

Ngược lại, chính sách hủy nghiêm ngặt thường khiến khách e dè, đặc biệt là trong thời điểm có nhiều biến động như dịch bệnh hoặc thay đổi lịch bay. Với chủ nhà, chính sách linh hoạt có thể dẫn đến vài booking bị hủy, nhưng bù lại tỷ lệ đặt phòng ban đầu sẽ cao hơn nhiều. Quan trọng là bạn cần theo dõi dữ liệu để cân đối giữa rủi ro và lợi ích.

10. Đạt danh hiệu Siêu chủ nhà (Superhost)

Superhost là danh hiệu Airbnb trao cho những chủ nhà có hiệu suất xuất sắc: tỷ lệ phản hồi cao, nhiều đánh giá 5 sao và hầu như không hủy đặt phòng. Khi đạt danh hiệu này, chỗ nghỉ của bạn sẽ có huy hiệu nổi bật, tạo niềm tin lớn hơn với khách. 

Ngoài ra, Airbnb còn ưu tiên hiển thị các listing của Superhost trong kết quả tìm kiếm. Để đạt được, bạn cần duy trì chất lượng dịch vụ đồng bộ, chăm sóc khách chu đáo và luôn chủ động trong việc xử lý vấn đề. Đây là mục tiêu dài hạn, nhưng khi đạt được, lợi ích mang lại là rất rõ rệt: tăng lượng booking, nâng giá trị thương hiệu cá nhân và duy trì kinh doanh Airbnb bền vững.

GoHost – Giải pháp quản lý vận hành và OTA hiệu quả

Để kinh doanh Airbnb hiệu quả và duy trì chất lượng dịch vụ, bạn cần công cụ hỗ trợ quản lý. GoHost là giải pháp toàn diện giúp chủ nhà kiểm soát đa kênh OTA, giảm gánh nặng vận hành và biến việc kinh doanh trở nên đơn giản, nhẹ nhàng mà vẫn tối đa hiệu quả:

• Tự động hóa check-in/out và quản lý booking.

• Channel Manager kết nối hơn 50 kênh OTA (Airbnb, Booking, Agoda...), giúp đóng/mở phòng tự động, loại bỏ tình trạng overbooking.

• Báo cáo doanh thu chi tiết, theo dõi hiệu suất để bạn ra quyết định chính xác.

👉 Với GoHost, việc kinh doanh lưu trú trở nên nhẹ nhàng, chuyên nghiệp và bền vững. Sử dụng miễn phí 30 ngày TẠI ĐÂY