Nhiều người nghĩ rằng kinh doanh Airbnb chỉ đơn giản là có nhà trống, chụp vài tấm ảnh đẹp, đăng lên là có thu nhập. Thực tế, đó là một trong những lầm tưởng phổ biến nhất khiến không ít host Việt Nam gặp khó khăn, thậm chí thất bại khi bắt đầu. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu đúng về Airbnb là gì, phá bỏ những hiểu lầm ngọt ngào và nắm được cốt lõi để kinh doanh Airbnb hiệu quả tại Việt Nam.

Airbnb là gì? Căn hộ Airbnb là gì?

Airbnb là nền tảng công nghệ kết nối người có chỗ ở với người cần thuê chỗ ở ngắn hạn trên toàn thế giới. Khác với việc đơn thuần cho thuê nhà, Airbnb hoạt động theo mô hình kinh tế chia sẻ - nơi chủ nhà có thể cho thuê toàn bộ căn hộ, một phòng riêng, hoặc thậm chí chỉ một chiếc giường, tùy theo nhu cầu và điều kiện.

Căn hộ Airbnb là gì? Đó là những không gian lưu trú được chủ nhà đăng tải trên nền tảng Airbnb, từ căn hộ chung cư, nhà riêng, homestay, đến cả những nơi độc đáo như nhà trên cây, thuyền, hay container. Điểm chung của chúng là đều hướng đến việc mang lại trải nghiệm sống như người địa phương, không chỉ đơn thuần là nơi ngủ.

So sánh với cho thuê truyền thống và OTA (Booking, Agoda, Traveloka)

Điểm khác biệt lớn nhất: Airbnb không chỉ là “đăng nhà cho thuê”, mà là kinh doanh dịch vụ lưu trú dựa trên trải nghiệm cá nhân hóa. Nhiều chủ nhà (host) mới bắt đầu thường nhầm lẫn giữa kinh doanh Airbnb với việc đơn thuần đăng tin trên các kênh OTA khác. Đây chính là nguồn gốc của nhiều thất vọng sau này.

Lầm tưởng ngọt ngào về kinh doanh Airbnb

Lầm tưởng 1: Có nhà trống là cho thuê được

Đây là hiểu lầm phổ biến nhất. Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần có một căn nhà đang bỏ trống, chụp vài tấm ảnh, viết vài dòng mô tả rồi đăng lên Airbnb là sẽ có khách đặt. Thực tế hoàn toàn khác.

Thực tế là: Kinh doanh Airbnb không chỉ đơn giản là có một căn nhà cho thuê, mà là bạn đang cung cấp một sản phẩm dịch vụ lưu trú hoàn chỉnh. Thậm chí, những yếu tố vô hình trong trải nghiệm – như sự chu đáo, cảm xúc của khách – đôi khi còn quan trọng hơn cả những yếu tố hữu hình như chất lượng phòng hay tiện nghi đi kèm.

Lầm tưởng 2: Kinh doanh Airbnb là thu nhập thụ động, tự động

Rất nhiều người bước vào Airbnb với kỳ vọng đây là nguồn thu nhập thụ động - đăng tin xong rồi ngồi đếm tiền. Thực tế vận hành một căn hộ Airbnb đòi hỏi công sức và thời gian đáng kể.

Trong khi thực tế bạn cần:

• Trả lời tin nhắn khách nhanh chóng (Airbnb đánh giá tỷ lệ phản hồi)

• Check-in/check-out linh hoạt theo yêu cầu khách

• Xử lý sự cố phát sinh bất cứ lúc nào

• Dọn dẹp, giặt giũ giữa các lượt khách

• Cập nhật giá, lịch, quản lý booking liên tục

• Theo dõi review và cải thiện dịch vụ

Kinh doanh Airbnb không phải thu nhập thụ động - đó là việc kinh doanh dịch vụ đòi hỏi sự chủ động và tận tâm.

Lầm tưởng 3: Decor đẹp là đủ để thành công

Instagram và Pinterest khiến nhiều host tin rằng chỉ cần decor căn hộ thật đẹp, chụp ảnh nghệ thuật là khách sẽ kéo đến. Nhưng đẹp mắt chỉ giúp bạn có booking đầu tiên, không đủ để giữ khách và tạo review 5 sao.

Nhiều host đầu tư rất nhiều cho decor – thuê thiết kế, mua đồ xịn, chụp hình chuyên nghiệp – nhưng lại bỏ qua phần “hậu trường”: vận hành chưa trơn tru, phản hồi khách chậm, quy trình check-in rối rắm, hoặc vệ sinh không ổn định. Kết quả: review thấp, giảm hiển thị, lượng đặt phòng sụt giảm dù nhà rất đẹp.

Thực tế, Airbnb không chỉ đánh giá chất lượng của listing, mà đánh giá toàn bộ trải nghiệm khách hàng và năng lực của chính host.
Các yếu tố như:

• Độ chính xác của mô tả

• Sự sạch sẽ

• Giao tiếp với khách

• Tỷ lệ phản hồi và thời gian phản hồi

• Trải nghiệm tổng thể (trước, trong và sau lưu trú)

Những thứ này đều góp phần tạo nên điểm đánh giá tổng thể của host – thứ ảnh hưởng trực tiếp đến thứ hạng hiển thị và niềm tin của khách hàng.

Một host với căn hộ bình thường nhưng vận hành chuyên nghiệp, giao tiếp khéo léo và luôn đặt khách hàng làm trung tâm sẽ được Airbnb ưu tiên hiển thị hơn so với một căn hộ decor đẹp nhưng review không tốt.

Vì vậy, decor là điểm cộng – nhưng dịch vụ và trải nghiệm mới là lợi thế bền vững.

Khác biệt bản chất của kinh doanh Airbnb với OTA khác

Airbnb là kinh doanh dịch vụ, không chỉ bán phòng

Airbnb là mô hình kinh doanh DỊCH VỤ, trong đó trải nghiệm khách hàng là trung tâm. Đây là điểm khác biệt cốt lõi mà nhiều host Việt Nam chưa nhận ra. Khi khách đặt phòng trên Booking hay Agoda, họ mong đợi một căn phòng sạch sẽ, đầy đủ tiện nghi với giá hợp lý. Khi khách đặt Airbnb, họ mong đợi một trải nghiệm - cảm giác như đang sống ở một nơi mới, có kết nối với chủ nhà và văn hóa địa phương.

Sự khác biệt này thể hiện rõ ở cách Airbnb xây dựng nền tảng:

Trước khi lưu trú:

• Khách có thể nhắn tin trực tiếp với host để hỏi về khu vực, gợi ý địa điểm

• Host có thể gửi hướng dẫn chi tiết, thể hiện sự quan tâm

• Tạo kỳ vọng về một trải nghiệm độc đáo, không chỉ về phòng ốc

Trong khi lưu trú:

• Host có thể cung cấp guidebook địa phương, gợi ý quán ăn ít người biết

• Sẵn sàng hỗ trợ khách khi cần, tạo cảm giác an tâm

• Những tiện ích nhỏ (cafe, trà, snacks miễn phí) tạo ấn tượng lớn

Sau khi lưu trú:

• Review hai chiều: khách đánh giá host, host cũng đánh giá khách

• Mối quan hệ có thể tiếp tục qua tin nhắn, khách quay lại lần sau

• Review tốt giúp tăng thứ hạng trong thuật toán Airbnb

Review hai chiều và tầm quan trọng của nó

Khác với Booking hay Agoda, Airbnb có hệ thống review hai chiều. Sau khi khách check-out, cả host và khách đều có thể đánh giá nhau trong 14 ngày. Review chỉ được công khai khi cả hai bên đã hoàn thành hoặc hết thời gian.

Điều này tạo ra một hệ sinh thái dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau. Host không chỉ muốn có khách booking, mà muốn có khách tốt - những người tôn trọng không gian, tuân thủ nội quy. Ngược lại, khách cũng muốn chọn host có review tích cực, nhiệt tình.

Hệ thống này buộc host phải:

• Duy trì chất lượng cao liên tục

• Xây dựng quy trình dịch vụ nhất quán

• Chủ động giao tiếp và giải quyết vấn đề nhanh chóng

• Tạo những trải nghiệm đáng nhớ để nhận review 5 sao

Tiêu chuẩn Superhost và lợi ích của nó

Airbnb có chương trình Superhost - danh hiệu dành cho những host xuất sắc đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt được đánh giá mỗi quý:

• Tỷ lệ phản hồi ≥ 90%

• Tỷ lệ chấp nhận booking ≥ 88% (trong 24 giờ)

• Tỷ lệ hủy booking < 1%

• Tổng điểm đánh giá ≥ 4.8/5

• Tối thiểu 10 chuyến đi hoàn thành trong năm qua

Superhost không chỉ là danh hiệu danh dự. Nó mang lại lợi ích thực tế:

• Listing được ưu tiên hiển thị trong kết quả tìm kiếm

• Huy hiệu Superhost tạo niềm tin với khách mới

• Được hỗ trợ ưu tiên từ Airbnb

• Thưởng 100 USD mỗi năm duy trì Superhost (có thể dùng cho quảng cáo)

• Tỷ lệ booking và giá thuê cao hơn

Để đạt và duy trì Superhost, bạn cần có quy trình vận hành chuyên nghiệp, không thể làm theo cảm tính.

Cốt lõi để kinh doanh Airbnb hiệu quả tại Việt Nam

Hiểu và tối ưu theo thuật toán xếp hạng của Airbnb

Airbnb sử dụng thuật toán phức tạp để quyết định listing nào hiển thị cao trong kết quả tìm kiếm. Các yếu tố chính bao gồm:

• Chất lượng listing: hình ảnh chuyên nghiệp, tiêu đề hấp dẫn, mô tả chi tiết và trung thực và danh sách các dịch vụ đi kèm

• Hiệu suất đặt phòng: tỷ lệ phản hồi nhanh, tỷ lệ chấp nhận booking, tỷ lệ huỷ booking, lịch được cập nhập chính xác

• Đánh giá và trải nghiệm: điểm revieư, số lượng review, nội dung Review gần đây và tỷ lệ khách quay lại cao

• Giá cả cạnh tranh: Giá linh hoạt theo mùa, sự kiện, Giá hợp lý so với giá trị cung cấp

GoHost sẽ cung cấp một bài viết khác đi sâu về thuật toán xếp hạng của Airbnb

Xây dựng quy trình dịch vụ rõ ràng & vận hành hiệu quả

Như đã nhấn mạnh ở trên, kinh doanh Airbnb thực chất là kinh doanh dịch vụ. Vì vậy, việc xây dựng một quy trình dịch vụ bài bản là yếu tố cốt lõi để phát triển bền vững.
Nếu bạn muốn vận hành Airbnb một cách chuyên nghiệp và lâu dài, hãy bắt đầu từ nền tảng này — hoàn thiện quy trình dịch vụ song song với quy trình vận hành rõ ràng, để mỗi trải nghiệm của khách đều được kiểm soát và duy trì nhất quán.

Xây dựng quy trình dịch vụ – nền tảng của trải nghiệm khách hàng

Quy trình dịch vụ là cách bạn thiết kế trải nghiệm của khách từ đầu đến cuối:

• Trước khi đặt phòng: mô tả rõ ràng, ảnh chân thực, phản hồi nhanh để tạo tin tưởng.

• Trước khi đến: gửi hướng dẫn check-in chi tiết, có thể kèm hình ảnh hoặc video.

• Trong thời gian lưu trú: đảm bảo căn hộ sạch sẽ, đồ dùng đầy đủ, và có người hỗ trợ khi cần.

• Sau khi rời đi: gửi lời cảm ơn, nhắc khách đánh giá, và lưu ý phản hồi để cải thiện.

Một quy trình dịch vụ tốt giúp khách cảm nhận được sự chuyên nghiệp và thân thiện, dù họ chưa từng gặp bạn.

Xây dựng quy trình vận hành – đảm bảo dịch vụ diễn ra trơn tru

Nếu quy trình dịch vụ là “mặt trước” với khách hàng, thì quy trình vận hành là “phần máy bên trong” giúp mọi thứ diễn ra mượt mà và nhất quán.

Hãy thiết kế các bước vận hành cụ thể, có thể kiểm soát và đo lường được:

• Checklist dọn phòng tiêu chuẩn: vệ sinh, thay drap, bổ sung đồ dùng, kiểm tra thiết bị.

• Phân công nhiệm vụ rõ ràng: ai chịu trách nhiệm check-in, ai phụ trách chăm sóc khách, ai xử lý sự cố.

• Tự động hóa công việc lặp lại: dùng công cụ để gửi tin nhắn tự động, cập nhật trạng thái phòng, nhắc lịch dọn.

• Theo dõi hiệu suất: ghi nhận phản hồi khách, đánh giá nhân viên hoặc đối tác dọn phòng định kỳ.

Khi dịch vụ và vận hành được chuẩn hóa, bạn không còn phải “chạy theo xử lý” mà có thể chủ động kiểm soát chất lượng, giảm sai sót, và nâng cao trải nghiệm khách hàng.

Nắm insight khách hàng

Khách Airbnb tại Việt Nam có thể chia thành 3 nhóm:

• Khách quốc tế: Ưa trải nghiệm văn hóa bản địa, thích sự riêng tư.

• Khách nội địa: Ưa không gian “check-in đẹp”, tiện nghi, giá hợp lý.

• Khách công tác: Cần chỗ ở tiện lợi, yên tĩnh, có bàn làm việc, wifi ổn định.

Mỗi nhóm cần cách trình bày, phục vụ khác nhau. Nếu bạn hiểu rõ nhu cầu, bạn sẽ dễ tối ưu listing và tăng tỉ lệ đặt phòng. Bạn có thể điều chỉnh cách trình bày listing, tiện nghi cung cấp và phong cách giao tiếp tùy theo nhóm khách mục tiêu chính của mình.

Linh hoạt và ứng dụng công nghệ

Thị trường Airbnb tại Việt Nam ngày càng cạnh tranh. Để kinh doanh Airbnb hiệu quả, bạn cần linh hoạt và biết tận dụng công nghệ:

Linh hoạt về giá:

• Điều chỉnh giá theo mùa (cao điểm du lịch, lễ tết)

• Giảm giá cho booking tuần/tháng để tăng tỷ lệ lấp đầy

• Giá cuối tuần khác ngày thường

• Chương trình giảm giá cho khách booking sớm hoặc phút chót

Linh hoạt về dịch vụ:

• Cung cấp thêm dịch vụ (đưa đón sân bay, thuê xe máy, book tour)

• Cá nhân hóa trải nghiệm (sinh nhật, honeymoon...)

• Thử nghiệm các mô hình khác (cho thuê theo tháng, workation...)

Ứng dụng công nghệ: Khi bạn có nhiều hơn 10 căn hộ, hoặc quản lý cả trên nhiều kênh OTA khác, việc quản lý thủ công trở nên quá tải. Đây là lúc bạn cần các giải pháp công nghệ như GoHost.

GoHost – Giải pháp đồng hành cho host Việt Nam trên Airbnb và đa kênh OTA

Khi kinh doanh Airbnb phát triển, bạn sẽ đối mặt với những thách thức:

• Quản lý lịch trên nhiều kênh (Airbnb, Booking, Agoda...) dễ bị trùng booking

• Cập nhật giá thủ công tốn thời gian và dễ sai sót

• Trả lời tin nhắn từ nhiều nền tảng mất nhiều thời gian

• Theo dõi doanh thu, chi phí, lợi nhuận chưa rõ ràng

• Khó mở rộng quy mô khi muốn thêm nhiều căn hộ

GoHost là nền tảng SaaS được phát triển dành riêng cho chủ khách sạn, homestay và căn hộ dịch vụ tại Việt Nam, giúp tự động hóa vận hành và tối ưu doanh thu.

Kết luận

Kinh doanh Airbnb không phải là con đường dễ dàng như nhiều người tưởng tượng. Nó đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về mô hình kinh doanh dịch vụ, đầu tư vào trải nghiệm khách hàng và quy trình vận hành chuyên nghiệp.

Những điểm cốt lõi bạn cần nhớ:

• Airbnb là kinh doanh dịch vụ trải nghiệm, không chỉ cho thuê nhà

• Thành công đến từ quy trình nhất quán, không phải cảm tính

• Hiểu thuật toán và tối ưu listing liên tục

• Nắm insight khách hàng để cung cấp dịch vụ phù hợp

• Linh hoạt thích nghi với thị trường và ứng dụng công nghệ

Nếu bạn đang cân nhắc bước vào hoặc đang gặp khó khăn với việc kinh doanh Airbnb ở Việt Nam, hãy bắt đầu với tư duy đúng đắn. Đừng để những lầm tưởng ngọt ngào khiến bạn thất vọng. Thay vào đó, đầu tư thời gian học hỏi, xây dựng quy trình vững chắc và tận dụng công nghệ để tối ưu vận hành.